Verkehrswertgutachten in NRW: Marktwert einer Immobilie nachvollziehbar ermitteln
Ein Verkehrswertgutachten soll nicht nur einen Zahlenwert nennen. Es muss nachvollziehbar darstellen, wie Lage, Grundstück, Gebäude, Nutzung, Marktdaten, rechtliche Gegebenheiten, Modernisierungen und besondere Objektmerkmale zum ermittelten Marktwert führen.
Gutachter Steinbach erstellt sachverständige Immobilienbewertungen und Verkehrswertgutachten für Häuser, Wohnungen und Grundstücke. Der technische Gebäudezustand wird dabei nicht isoliert vom Immobilienmarkt betrachtet, sondern als möglicher wertrelevanter Bestandteil der Gesamtbewertung eingeordnet.
Was unter Verkehrswert oder Marktwert zu verstehen ist
§ 194 BauGB definiert den Verkehrswert als den Preis, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder sonstigen Bewertungsgegenstands erzielbar wäre.
Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sollen dabei außer Betracht bleiben. Der Verkehrswert ist deshalb keine persönliche Preisvorstellung und auch nicht automatisch mit dem tatsächlich vereinbarten Kaufpreis identisch.
Verkehrswert = Marktwert
Beide Begriffe werden in § 194 BauGB gleichgesetzt. Entscheidend ist der objektbezogene Marktwert zu einem konkreten Wertermittlungsstichtag.
Wann ein Verkehrswertgutachten benötigt werden kann
Kauf oder Verkauf
Marktwert und Angebotspreis sachlich einordnen und eine belastbare Grundlage für wirtschaftliche Entscheidungen schaffen.
Erbschaft & Nachlass
Immobilienvermögen für Nachlassregelungen, Erbauseinandersetzungen oder interne Vermögensaufteilungen nachvollziehbar bewerten.
Scheidung & Trennung
Den Immobilienwert als sachliche Grundlage für eine Vermögensauseinandersetzung bestimmen.
Vermögensübersicht
Bestandsimmobilien für private oder unternehmerische Entscheidungen strukturiert bewerten.
Rechte & Belastungen
Wertauswirkungen von Wohnrechten, Nießbrauch, Wegerechten oder anderen Grundstücksrechten untersuchen.
Besondere Stichtage
Bei Bedarf kann die Bewertung auf einen bestimmten aktuellen oder historischen Wertermittlungsstichtag bezogen werden.
Vergleichswert, Ertragswert und Sachwert
§ 6 ImmoWertV sieht grundsätzlich das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder eine Kombination mehrerer Verfahren vor. Die Wahl muss zur Objektart, zu den Marktgepflogenheiten und zur verfügbaren Datengrundlage passen.
Geeignete Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren werden auf die wertrelevanten Merkmale des Bewertungsobjekts übertragen. Das Verfahren ist besonders marktnah, wenn ausreichende Vergleichsdaten vorhanden sind.
Im Mittelpunkt steht die marktüblich erzielbare Ertragskraft. Reinertrag, Bodenwert, Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer gehören zu den wesentlichen Parametern.
Ausgangspunkt sind Bodenwert und der Sachwert der baulichen Anlagen. Über Sachwertfaktoren wird der vorläufige Sachwert an das tatsächliche Marktgeschehen angepasst.
Ein Verkehrswertgutachten braucht Daten des Grundstücksmarkts
Die ImmoWertV verlangt eine marktkonforme Wertermittlung. Deshalb reichen reine Gebäudekosten oder Internet-Angebotspreise nicht aus. Maßgeblich sind geeignete Marktdaten, die insbesondere aus den Kaufpreissammlungen und Auswertungen der Gutachterausschüsse abgeleitet werden.
Je nach Verfahren können Bodenrichtwerte, Vergleichspreise, Vergleichsfaktoren, Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren und Indexreihen erforderlich sein.
Typische Marktdaten
- Bodenrichtwerte
- Vergleichskaufpreise
- Immobilien- und Gebäudefaktoren
- Liegenschaftszinssätze
- Sachwertfaktoren
- Indexreihen und Umrechnungskoeffizienten
- Grundstücksmarktberichte
Der Bodenrichtwert ist Ausgangspunkt, nicht automatisch der Grundstückswert
Nach § 196 BauGB werden Bodenrichtwerte auf Grundlage der Kaufpreissammlung als durchschnittliche Lagewerte für den Boden ermittelt. Für die Richtwertzone wird ein Bodenrichtwertgrundstück mit typischen wertrelevanten Eigenschaften beschrieben.
Das konkrete Bewertungsgrundstück kann davon abweichen. Grundstücksgröße, Zuschnitt, bauliche Nutzbarkeit, Entwicklungszustand und weitere Eigenschaften müssen deshalb mit dem Bodenrichtwertgrundstück verglichen werden.
Typischer Fehler:
„Grundstücksfläche × Bodenrichtwert = Bodenwert“ ist nur dann ohne weitere Anpassung plausibel, wenn die wertrelevanten Merkmale tatsächlich ausreichend übereinstimmen.
Der technische Zustand kann den Marktwert wesentlich beeinflussen
Dach & Fassade
Erneuerungsbedarf, Dämmstandard, Schäden und Modernisierungsstand können wirtschaftlich relevant sein.
Keller & Feuchtigkeit
Feuchteschäden, Abdichtungsbedarf und eingeschränkte Nutzbarkeit können die Marktwirkung des Gebäudes verändern.
Fenster & Haustechnik
Alter und Zustand von Fenstern, Heizung, Elektro und Leitungen beeinflussen den Modernisierungsbedarf.
Balkone & Schäden
Abdichtungsmängel, Betonkorrosion und andere Schäden können erhebliche Sanierungskosten auslösen.
Modernisierungen
Umfang, Alter und Qualität von Modernisierungen beeinflussen Zustand und Restnutzungsdauer.
Energetischer Zustand
Dämmung, Fenster und Heiztechnik können Marktattraktivität, Betriebskosten und Investitionsbedarf beeinflussen.
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
Nicht jede Besonderheit eines Objekts ist bereits in den allgemeinen Verfahrensansätzen enthalten. § 8 ImmoWertV unterscheidet deshalb allgemeine von besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen.
Besondere Merkmale liegen insbesondere dann vor, wenn Art oder Umfang erheblich vom Marktüblichen oder von den verwendeten Modellen abweichen. Baumängel und Bauschäden nennt die ImmoWertV ausdrücklich als mögliches Beispiel.
Mögliche besondere Merkmale
- besondere Ertragsverhältnisse
- Baumängel und Bauschäden
- wirtschaftlich nicht mehr nutzbare Anlagen
- Bodenverunreinigungen
- grundstücksbezogene Rechte
- grundstücksbezogene Belastungen
Sanierungskosten werden nicht automatisch eins zu eins vom Verkehrswert abgezogen
Ein verbreiteter Bewertungsfehler besteht darin, kalkulierte Sanierungskosten vollständig vom rechnerischen Immobilienwert abzuziehen. Entscheidend ist jedoch, wie der Grundstücksmarkt auf den konkreten Zustand reagiert.
Bei erheblichen Bauschäden oder ungewöhnlichem Sanierungsstau können Kostenansätze eine wichtige Grundlage sein. Der daraus resultierende Werteinfluss muss aber sachverständig unter Berücksichtigung von Vorteilsausgleich, Marktgängigkeit, Alter des Bauteils und Marktreaktion abgeleitet werden.
Beispiel:
Der Austausch einer bereits wirtschaftlich verbrauchten alten Heizungsanlage schafft zugleich einen neuen, höherwertigen Zustand. Eine reine Subtraktion der vollständigen Neuanlagenkosten kann deshalb den tatsächlichen Werteinfluss überschätzen.
Baujahr und wirtschaftlicher Gebäudezustand sind nicht dasselbe
Die Restnutzungsdauer beeinflusst insbesondere Ertrags- und Sachwertmodelle. Sie ist nicht allein durch das ursprüngliche Baujahr festgelegt.
Durch Modernisierungen kann sich die wirtschaftliche Nutzbarkeit verlängern. Unterlassene Instandhaltung und objektspezifische Gegebenheiten können dagegen zu einer anderen sachverständigen Einordnung führen.
Modernisierungen mit Einfluss
- Dach und Wärmedämmung
- Fenster und Außentüren
- Leitungen
- Heizung
- Außenwanddämmung
- Bäder
- Innenausbau und Grundriss
So entsteht ein Verkehrswertgutachten
Auftrag und Stichtag festlegen
Bewertungszweck, Bewertungsobjekt und Wertermittlungsstichtag werden eindeutig bestimmt.
Unterlagen prüfen
Grundstücks-, Gebäude-, Flächen-, Nutzungs- und gegebenenfalls Mietunterlagen werden ausgewertet.
Ortsbesichtigung
Zustand, Ausstattung, Modernisierungen, Nutzung und erkennbare Besonderheiten werden am Objekt aufgenommen.
Marktdaten ermitteln
Geeignete Daten des zuständigen Grundstücksmarkts werden recherchiert und auf Modellkonformität geprüft.
Verfahren anwenden
Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren werden objektbezogen ausgewählt und nachvollziehbar durchgeführt.
Verkehrswert ableiten
Verfahrensergebnisse, besondere Objektmerkmale und Marktlage werden zum Marktwert am Stichtag zusammengeführt.
Typische Unterlagen
- Grundbuchauszug oder Grundbuchangaben
- Flur- oder Liegenschaftskarte
- Grundstücksgröße
- Bauzeichnungen und Grundrisse
- Wohn- und Nutzflächenberechnung
- Energieausweis
- Modernisierungsnachweise
- Mietverträge und Mietaufstellungen
- Teilungserklärung bei Wohnungseigentum
- Angaben zu Rechten und Belastungen
- vorhandene Gutachten und Schadensberichte
Verkehrswert, Kaufpreis und Beleihungswert verfolgen unterschiedliche Zwecke
Verkehrswert
Marktwert nach § 194 BauGB bezogen auf einen konkreten Wertermittlungsstichtag.
Kaufpreis
Tatsächlich zwischen den Vertragsparteien vereinbarter Preis, der durch individuelle Verhandlung beeinflusst sein kann.
Beleihungswert
Eigenständiger Wertbegriff für Kredit- und Beleihungszwecke mit langfristig nachhaltiger Ausrichtung. Er ist nicht mit dem Verkehrswert gleichzusetzen.
Verkehrswertgutachten in Bonn, Köln, Düsseldorf und weiteren Regionen in NRW
Der Schwerpunkt dieser Website liegt in Nordrhein-Westfalen. Gutachter Steinbach erstellt Immobilienbewertungen und Verkehrswertgutachten insbesondere im Rheinland, im Rhein-Sieg-Kreis und in weiteren Städten und Regionen in NRW.
Häufige Fragen zum Verkehrswertgutachten
Die Antworten geben eine allgemeine fachliche Orientierung. Das anzuwendende Bewertungsverfahren und der konkrete Gutachtenumfang richten sich nach Objekt, Bewertungszweck, Stichtag und verfügbarer Datengrundlage.
Was ist ein Verkehrswertgutachten?
Ein Verkehrswertgutachten ermittelt den Marktwert einer Immobilie zu einem bestimmten Wertermittlungsstichtag. Grundlage sind insbesondere § 194 BauGB, die Immobilienwertermittlungsverordnung, geeignete Marktdaten sowie die individuellen rechtlichen, tatsächlichen und baulichen Eigenschaften des Bewertungsobjekts.
Was bedeutet Verkehrswert oder Marktwert?
§ 194 BauGB bezeichnet Verkehrswert und Marktwert als denselben Wertbegriff. Maßgeblich ist der Preis, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften, sonstigen Beschaffenheit und Lage erzielbar wäre, ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse einzubeziehen.
Ist der Verkehrswert dasselbe wie der Kaufpreis?
Nein. Der Verkehrswert ist ein sachverständig abgeleiteter Marktwert. Der tatsächliche Kaufpreis entsteht durch die konkrete Verhandlung zwischen Käufer und Verkäufer und kann durch Zeitdruck, besondere Interessen, Konkurrenzsituationen oder persönliche Motive vom Verkehrswert abweichen.
Ist der Angebotspreis eines Maklers ein Verkehrswert?
Nicht automatisch. Ein Angebotspreis kann vertrieblich oder strategisch festgelegt werden. Ein Verkehrswertgutachten folgt dagegen einem nachvollziehbaren Wertermittlungsverfahren und berücksichtigt die objektbezogenen Grundstücksmerkmale sowie geeignete Marktdaten.
Welche Bewertungsverfahren werden bei einem Verkehrswertgutachten verwendet?
Nach § 6 ImmoWertV kommen grundsätzlich das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren in Betracht. Die Verfahrenswahl richtet sich nach Objektart, Marktgepflogenheiten, Einzelfall und Verfügbarkeit geeigneter Daten und ist zu begründen.
Wann wird das Vergleichswertverfahren angewendet?
Das Vergleichswertverfahren ist besonders geeignet, wenn hinreichend geeignete Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren vorliegen. Typische Anwendungsfelder können Eigentumswohnungen, Grundstücke und andere ausreichend vergleichbare Immobilien sein.
Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet?
Das Ertragswertverfahren wird insbesondere bei Objekten eingesetzt, bei denen die Ertragserzielung für die Preisbildung wesentlich ist. Dazu gehören häufig vermietete Mehrfamilienhäuser und bestimmte Gewerbe- oder Anlageimmobilien.
Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?
Das Sachwertverfahren kann insbesondere bei Immobilien eingesetzt werden, bei denen die baulichen Anlagen und deren Herstellungskosten einen wesentlichen Ausgangspunkt bilden, beispielsweise bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern. Der vorläufige Sachwert wird an die Marktverhältnisse angepasst.
Was ist ein Bodenrichtwert?
Bodenrichtwerte sind nach § 196 BauGB flächendeckend ermittelte durchschnittliche Lagewerte für den Boden. Sie werden auf Grundlage der Kaufpreissammlung durch die Gutachterausschüsse abgeleitet. Das konkrete Grundstück kann wegen seiner individuellen Eigenschaften vom Bodenrichtwertgrundstück abweichen.
Wird der Bodenrichtwert einfach mit der Grundstücksfläche multipliziert?
Nicht zwingend. Zunächst ist zu prüfen, ob die Merkmale des konkreten Grundstücks mit dem Bodenrichtwertgrundstück hinreichend übereinstimmen. Abweichungen etwa bei Nutzbarkeit, Grundstücksgröße, Zuschnitt, Entwicklungszustand oder sonstigen wertrelevanten Eigenschaften können Anpassungen erforderlich machen.
Welche Rolle spielt der Gebäudezustand beim Verkehrswert?
Der Gebäudezustand kann erheblichen Einfluss auf die Wertermittlung haben. Modernisierungen, Instandhaltung, Sanierungsstau, Bauschäden und technische Überalterung können die Restnutzungsdauer, die Marktgängigkeit und gegebenenfalls besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale beeinflussen.
Wie werden Bauschäden im Verkehrswertgutachten berücksichtigt?
§ 8 ImmoWertV nennt Baumängel und Bauschäden ausdrücklich als mögliche besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale. Entscheidend ist deren tatsächlicher Werteinfluss am Markt. Sanierungskosten werden deshalb nicht schematisch eins zu eins vom Wert abgezogen, sondern sachverständig im Zusammenhang mit Marktreaktion, Zustand und Objekt betrachtet.
Was sind besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale?
Das sind wertbeeinflussende Merkmale, die erheblich vom Marktüblichen oder von den zugrunde gelegten Modellen abweichen. § 8 ImmoWertV nennt beispielsweise besondere Ertragsverhältnisse, Baumängel und Bauschäden, nicht mehr wirtschaftlich nutzbare Anlagen, Bodenverunreinigungen sowie grundstücksbezogene Rechte und Belastungen.
Welche Rolle spielt die Restnutzungsdauer?
Die Restnutzungsdauer ist bei verschiedenen Wertermittlungsverfahren ein wichtiger Parameter. Sie ist nicht allein aus dem Baujahr abzuleiten. Modernisierungen, Instandhaltung und individuelle Gebäudegegebenheiten können die rechnerische Restnutzungsdauer verändern.
Werden Wohnrecht, Nießbrauch oder Wegerechte berücksichtigt?
Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen können wertrelevant sein und müssen abhängig von Inhalt, Dauer, Rang und tatsächlicher Marktwirkung geprüft werden. Dazu können unter anderem Wohnrechte, Nießbrauch, Wegerechte, Leitungsrechte oder Erbbaurechte gehören.
Welche Unterlagen werden für ein Verkehrswertgutachten benötigt?
Typischerweise werden Grundbuchinformationen, Flurkarte, Grundstücks- und Flächenangaben, Bauzeichnungen, Wohn- und Nutzflächen, Energieausweis, Modernisierungsnachweise und bei vermieteten Objekten Mietunterlagen benötigt. Je nach Objekt können weitere Unterlagen erforderlich sein.
Ist eine Ortsbesichtigung notwendig?
Für ein belastbares Verkehrswertgutachten ist eine Ortsbesichtigung regelmäßig sinnvoll, weil Zustand, Ausstattung, Modernisierungen, Nutzung, Bauschäden und objektspezifische Merkmale sonst nur eingeschränkt überprüft werden können.
Was ist der Wertermittlungsstichtag?
Der Wertermittlungsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht. Marktverhältnisse und wertrelevante Umstände müssen grundsätzlich auf diesen Stichtag bezogen werden. Das ist besonders bei rückwirkenden Bewertungen wichtig.
Kann ein Verkehrswert rückwirkend ermittelt werden?
Grundsätzlich kann eine Wertermittlung auch auf einen zurückliegenden Stichtag bezogen werden, sofern für diesen Zeitpunkt ausreichend belastbare Objekt- und Marktdaten vorliegen. Je weiter der Stichtag zurückliegt, desto wichtiger wird eine nachvollziehbare historische Datengrundlage.
Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Beleihungswert?
Der Verkehrswert ist der Marktwert nach § 194 BauGB. Der Beleihungswert verfolgt einen anderen Zweck und soll für die Kreditwirtschaft einen langfristig nachhaltigen Wert abbilden. Er wird nach eigenen bank- und aufsichtsrechtlichen Vorgaben bestimmt und ist nicht mit dem Verkehrswert gleichzusetzen.
Kann ein Verkehrswertgutachten eine Rechts- oder Steuerberatung ersetzen?
Nein. Das Gutachten bewertet die Immobilie sachverständig. Rechtliche Fragen zu Erbschaft, Scheidung, Gesellschaftsrecht, steuerlicher Anerkennung, Nießbrauch oder anderen Rechtsfolgen müssen bei Bedarf durch entsprechend qualifizierte Rechts- oder Steuerberater geprüft werden.
Sie benötigen ein Verkehrswertgutachten?
Wählen Sie im Funnel „Immobilienbewertung / Verkehrswert“ und übermitteln Sie Objektart, Standort und den Zweck der gewünschten Bewertung.
Bitte übermitteln Sie nur Angaben und Unterlagen, die für die Bearbeitung Ihrer Anfrage erforderlich sind.
Gesetzliche und fachliche Bezugspunkte
Baugesetzbuch (BauGB), insbesondere § 194 zum Verkehrswert, § 195 zur Kaufpreissammlung und § 196 zu Bodenrichtwerten. Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), insbesondere § 4 zu Alter und Restnutzungsdauer, § 6 zur Verfahrenswahl, § 8 zu allgemeinen und besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen sowie die jeweiligen Regelungen zu Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren.
Für die Wertermittlung werden je nach Objekt geeignete Daten der Gutachterausschüsse und des jeweiligen Grundstücksmarkts herangezogen. Die konkrete Auswahl und Modellanwendung richtet sich nach Bewertungsstichtag, Objektart und Datenlage.
Rechtliche und steuerliche Hinweise auf dieser Seite dienen nur der allgemeinen Einordnung und ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.