Immobilienbewertung in NRW: Wert, Gebäudezustand und Markt zusammen betrachten

Bei einer Immobilienbewertung werden die wertrelevanten Eigenschaften eines Grundstücks und Gebäudes systematisch erfasst und wirtschaftlich eingeordnet. Dazu gehören unter anderem Lage, Grundstück, Nutzung, Gebäudeart, Baujahr, Modernisierungszustand, baulicher Zustand, Rechte und Belastungen sowie die Verhältnisse auf dem jeweiligen Grundstücksmarkt.

Der sachverständig ermittelte Wert und der tatsächlich vereinbarte Kaufpreis sind nicht zwingend identisch. Ein Kaufpreis entsteht durch die konkrete Verhandlung zwischen Käufer und Verkäufer und kann durch persönliche Motive, Wettbewerb oder besondere Marktsituationen beeinflusst werden.

Der Verkehrswert oder Marktwert ist in § 194 BauGB definiert. Er orientiert sich an dem Preis, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften, sonstigen Beschaffenheit und Lage erzielbar wäre, ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu berücksichtigen.

Eine Bewertung kann unter anderem vor Kauf oder Verkauf, bei Erbschaft, Schenkung, Vermögensauseinandersetzung, Scheidung, Finanzierung, steuerlichen Fragestellungen oder zur allgemeinen Vermögensübersicht sinnvoll sein. Der erforderliche Umfang hängt vom Verwendungszweck ab.

Die ImmoWertV sieht insbesondere Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren vor. Welches Verfahren geeignet ist, hängt von Objektart, Datenlage, Marktgeschehen und Bewertungszweck ab. In geeigneten Fällen können mehrere Verfahren ergänzend herangezogen werden.

Das Vergleichswertverfahren eignet sich insbesondere, wenn ausreichend geeignete Vergleichsdaten verfügbar sind und die zu bewertenden Objekte hinsichtlich der wertrelevanten Merkmale hinreichend vergleichbar sind.

Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei Immobilien eingesetzt, bei denen die Ertragserzielung für die Kaufpreisbildung wesentlich ist, beispielsweise bei vermieteten Mehrfamilienhäusern oder bestimmten Gewerbeimmobilien.

Das Sachwertverfahren kann insbesondere bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern oder anderen Objekten sinnvoll sein, bei denen die Herstellungskosten und die baulichen Anlagen einen wesentlichen Ausgangspunkt der Bewertung bilden. Der vorläufige Sachwert wird anschließend an die Marktverhältnisse angepasst.

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für den Boden, die von den Gutachterausschüssen auf Grundlage der Kaufpreissammlung ermittelt werden. Der Bodenrichtwert ist ein wichtiger Ausgangspunkt, ersetzt aber nicht automatisch die individuelle Bewertung des konkreten Grundstücks.

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale sind wertbeeinflussende Besonderheiten des konkreten Bewertungsobjekts. Dazu können beispielsweise erhebliche Baumängel, Bauschäden, besondere Rechte oder Belastungen sowie von üblichen Marktverhältnissen abweichende Grundstückseigenschaften gehören.

Der bauliche Zustand ist ein wesentlicher Bewertungsfaktor. Erheblicher Sanierungsstau, Feuchtigkeit, Schäden an Dach oder Fassade, veraltete technische Anlagen oder andere kostenintensive Mängel können die wirtschaftliche Beurteilung einer Immobilie beeinflussen.

Modernisierungen können den Zustand, die Nutzbarkeit, den energetischen Standard und die wirtschaftliche Restnutzungsdauer eines Gebäudes beeinflussen. Entscheidend sind Umfang, Qualität, Alter und tatsächliche Wirkung der ausgeführten Maßnahmen.

Ja. Die Restnutzungsdauer ist insbesondere bei Ertrags- und Sachwertbetrachtungen ein relevanter Parameter. Sie ist nicht allein aus dem Baujahr abzuleiten, sondern kann durch Modernisierung, Instandhaltung und Gebäudezustand beeinflusst werden.

Ja. Ob und in welchem Umfang ein Bauschaden wertrelevant ist, hängt von Schadensumfang, Sanierungsaufwand, Dringlichkeit, Nutzungseinschränkung und der Reaktion des Grundstücksmarkts auf die betreffende Eigenschaft ab.

Ein Angebotspreis kann sich an Markterwartungen und Vertriebsstrategien orientieren. Eine sachverständige Immobilienbewertung folgt dagegen einem nachvollziehbaren Bewertungsansatz und berücksichtigt die wertrelevanten Merkmale des konkreten Objekts sowie geeignete Marktdaten.

Ja. Neben der technischen Hauskaufberatung kann eine wirtschaftliche Bewertung helfen, den angebotenen Kaufpreis im Zusammenhang mit Lage, Objektqualität, Gebäudezustand und Marktverhältnissen einzuordnen.

Je nach Objekt und Bewertungszweck sind unter anderem Grundbuchangaben, Flurkarte, Grundstücksgröße, Bauzeichnungen, Wohn- und Nutzflächen, Energieausweis, Mietverträge, Modernisierungsnachweise, Teilungserklärung und Informationen über Rechte oder Belastungen hilfreich.

Für eine belastbare Bewertung des tatsächlichen Gebäudezustands ist eine Besichtigung regelmäßig sinnvoll. Ohne Ortsbesichtigung können wertrelevante Merkmale, Schäden oder Modernisierungen nur eingeschränkt verifiziert werden.

Immobilienbewertung ist der Oberbegriff für verschiedene Formen der Wertermittlung. Ein Verkehrswertgutachten ist eine ausführliche, nachvollziehbar dokumentierte Wertermittlung des Marktwerts nach den maßgeblichen gesetzlichen und fachlichen Grundlagen.

Bei der Immobilienbewertung steht der Wert des Grundstücks oder der Immobilie im Mittelpunkt. Ein Restnutzungsdauergutachten konzentriert sich dagegen auf die wirtschaftlich verbleibende Nutzungsdauer des Gebäudes und kann je nach Zweck ein Bestandteil oder eine ergänzende Grundlage der Bewertung sein.